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不動産取引時に消費税は発生するのでしょうか?
また、どのような仕組みになっているのでしょうか?
不動産取引時にも消費税は発生します。
但し、すべての不動産に対して消費税がかかるわけではありません。
売主や、土地・建物など不動産の種類によっても、課税か非課税かが異なります。
不動産に関する消費税は、非常に複雑で金額も多額になります。
しっかりと理解しておかないと、思わぬ納税額が発生してしまう可能性があります。
本コラムでは不動産取引時における消費税の課税有無や納付義務について、解説していきます。
不動産取引時に課税対象となるもの 消費税がかかるケース
消費税は、以下の4つの要件を全て満たした場合に課税対象となります。
・国内における取引
・対価を得て行われるも
・事業者が事業として行う
・資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供
以上のことから海外における取引は課税対象ではありません。
また、個人におけるプライベートで利用する居住用不動産の売買取引(事業者ではない個人が行う不動産の売買取引)や無償取引(寄付など)も、要件を満たさないことから、消費税の課税対象とはなりません。
国内における建物の売却や不動産会社への仲介手数料の支払いなどは、これらの要件を満たすことから消費税が課税される取引となります。
※事業者とは個人事業主や法人のことで、事業者の中でも消費税の納税義務がある「課税事業者」と、消費税の納税義務のない「免税事業者」に分かれます。
・国内における取引
・対価を得て行われるも
・事業者が事業として行う
・資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供
以上のことから海外における取引は課税対象ではありません。
また、個人におけるプライベートで利用する居住用不動産の売買取引(事業者ではない個人が行う不動産の売買取引)や無償取引(寄付など)も、要件を満たさないことから、消費税の課税対象とはなりません。
国内における建物の売却や不動産会社への仲介手数料の支払いなどは、これらの要件を満たすことから消費税が課税される取引となります。
※事業者とは個人事業主や法人のことで、事業者の中でも消費税の納税義務がある「課税事業者」と、消費税の納税義務のない「免税事業者」に分かれます。
不動産取引時に消費税がかからないケース
消費税が課税対象外とはなるケースもそれぞれ理由を見ていきましょう。
・土地の売却
・個人が建物を売却
土地の譲渡については売主が事業者であっても個人であっても消費税は非課税です。
「借地権」についても同じように、その権利の譲渡に消費税はかかりません。
※土地は使うことにより価値が低減するものではないため、消費という性質を持たないため消費税はかかりません。
事業者ではない個人(会社員など)が、自分で住むために所有していた建物を売却する場合にも、消費税はかかりません。
消費税の納税義務者となるのは、法人や個人事業主などの事業者のみです。
・土地の売却
・個人が建物を売却
土地の譲渡については売主が事業者であっても個人であっても消費税は非課税です。
「借地権」についても同じように、その権利の譲渡に消費税はかかりません。
※土地は使うことにより価値が低減するものではないため、消費という性質を持たないため消費税はかかりません。
事業者ではない個人(会社員など)が、自分で住むために所有していた建物を売却する場合にも、消費税はかかりません。
消費税の納税義務者となるのは、法人や個人事業主などの事業者のみです。
消費税が課税されるケース
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ここからは、居住用不動産に関する消費税の課税関係を見ていきます。
◇個人でも課税事業者となる場合
個人の事業者で、以下の要件のいずれかに該当する場合は当年度に消費税の課税事業者となり、納税義務が発生します。
・事業の前々年の課税売り上げが1,000万円を超えていた場合
・給料支払額の合計が1,000万円を超え、前年の1~6月の間の課税売り上げが1,000万円を超えた場合
・事業の前々年の課税売り上げが1,000万円を超えていた場合
・給料支払額の合計が1,000万円を超え、前年の1~6月の間の課税売り上げが1,000万円を超えた場合
◇課税事業者が事業用の資産を売却した場合
建物を他人に貸している人は不動産業を行う事業者となります。
その事業者が課税事業者である場合、貸している建物を売却すれば建物部分については消費税がかかります。
土地の売却については非課税なので、課税の対象となるのは「建物部分のみ」です。
その事業者が課税事業者である場合、貸している建物を売却すれば建物部分については消費税がかかります。
土地の売却については非課税なので、課税の対象となるのは「建物部分のみ」です。
◇仲介手数料
不動産の売却は不動産仲介会社を通じて行うことが一般的です。
不動産を売却した場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。
この仲介手数料は、消費税の課税対象となります。
※個人がマイホームを売却するようなケースは、「事業者として」の取引ではないため、消費税の課税対象とはなりません。
不動産を売却した場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。
この仲介手数料は、消費税の課税対象となります。
※個人がマイホームを売却するようなケースは、「事業者として」の取引ではないため、消費税の課税対象とはなりません。
その他不動産取引での消費税課税対象となる費用
上記以外に不動産に関わる費用で消費税がかかる費用は以下のケースが考えられます。
・住宅ローン繰り上げ返済時の手数料
・ローンの借り換え手数料
・不動産売却時の司法書士への登記代行費用
・住宅ローン繰り上げ返済時の手数料
・ローンの借り換え手数料
・不動産売却時の司法書士への登記代行費用
不動産売却時の消費税の計算方法
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前記の通り、不動産売却には土地には消費税がかかりません。
建物にのみに課税されます。
たとえば売却価格3,000万円〈内訳が土地1,000万円、建物2,000万円〉の場合の課税業者が納付する消費税額は以下のようになります。
消費税 = 建物価格2,000万円÷1.1×0.1 ≒ 181.8万円
建物にのみに課税されます。
たとえば売却価格3,000万円〈内訳が土地1,000万円、建物2,000万円〉の場合の課税業者が納付する消費税額は以下のようになります。
消費税 = 建物価格2,000万円÷1.1×0.1 ≒ 181.8万円
明確に土地と建物の金額が区分されていない場合の消費税額の出し方は?
土地と建物を同時に売買する場合、別々に金額を提示がなく合計金額だけが契約書に記載されているケースもあります。
そのような場合は、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに按分し、建物に対する消費税額を計算する事が可能です。
そのような場合は、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに按分し、建物に対する消費税額を計算する事が可能です。
納付方法
消費税の納税義務者となった場合、消費税の確定申告が必要です。
個人事業主であれば、翌年の3月31日までに確定申告書の提出と納税を済ます必要があります。
個人事業主であれば、翌年の3月31日までに確定申告書の提出と納税を済ます必要があります。
まとめ
不動産に関する消費税で注意が最も必要なのは、賃貸用不動産を売却する場合です。
この場合、個人であっても売却額が1,000万円を超えれば2年後には消費税課税事業者となります。
また、賃貸用不動産の取得・売却を繰り返した場合は、消費税の課税事業者になっている可能性があります。
しっかり意識しておかないと、税務署から指摘されることにもなりかねないのでご注意ください。
新潟市の不動産のご相談は、株式会社オルニスまでご連絡ください。
当社は地域密着で営業しているため、地域特有のネットワークを持っているのが特徴です。地域の事情に精通した経験豊富な専門スタッフが、スピーディーかつ丁寧に対応させていただきます。
また、当社では新築戸建て・中古戸建て、中古マンションの仲介・賃貸物件仲介・空き家管理・アパートオーナー様向け管理業務・リフォーム相談も行っております。
不動産の事なら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
この場合、個人であっても売却額が1,000万円を超えれば2年後には消費税課税事業者となります。
また、賃貸用不動産の取得・売却を繰り返した場合は、消費税の課税事業者になっている可能性があります。
しっかり意識しておかないと、税務署から指摘されることにもなりかねないのでご注意ください。
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