建築後の年数が経過した中古住宅を売却する際に、頭を悩ませるものの一つに「古家付き土地」として売却するか、「更地」にして売却するか迷う方も多いのではないでしょうか。
はたして得なのはどっち？と頭を悩ませます。
場合によっては建物が古く、住まいとして売却するにはリフォームが必要だし、古家を解体するのは手間も費用もかかる…など判断が難しいところです。
今回は「古家付き土地」と「更地」の売却を徹底的に比べてみたいと思います。
建築後の年数が経過した中古住宅を売却する際に、頭を悩ませるものの一つに「古家付き土地」として売却するか、「更地」にして売却するか迷う方も多いのではないでしょうか。
場合によっては建物が古く、住まいとして売却するにはリフォームが必要だし、古家を解体するのは手間も費用もかかる…など判断が難しいところです。
今回は「古家付き土地」と「更地」の売却を徹底的に比べてみたいと思います。
「古家付き土地」と「更地渡し」の違いは？
古家付き土地とは、とは文字通り古い建物が建ったままの土地のことです。
家には資産価値がないため中古住宅の売却ではなく、あくまで土地の売却という扱いになります。
売却価格も建物価格は加味されず、土地のみの価格で表示されます。
建物がどのくらい古くなったら「中古住宅」ではなく「古家付き土地」として売るのかという明確な基準があるわけではありませんが、建築物の法定耐用年数を超えると「古家」として扱われることが多いです。
たとえば、木造住宅なら築20年以上になると古家として扱われる場合が多くなります。
更地渡しとは土地の上に建っていた建物を解体し、整地したうえで土地のみで売却する状態のことをいいます。
何も建物が建っていない土地で、借地権などがついていないため、購入後すぐに新しい建物を建てられることが可能です。
家には資産価値がないため中古住宅の売却ではなく、あくまで土地の売却という扱いになります。
売却価格も建物価格は加味されず、土地のみの価格で表示されます。
建物がどのくらい古くなったら「中古住宅」ではなく「古家付き土地」として売るのかという明確な基準があるわけではありませんが、建築物の法定耐用年数を超えると「古家」として扱われることが多いです。
たとえば、木造住宅なら築20年以上になると古家として扱われる場合が多くなります。
更地渡しとは土地の上に建っていた建物を解体し、整地したうえで土地のみで売却する状態のことをいいます。
何も建物が建っていない土地で、借地権などがついていないため、購入後すぐに新しい建物を建てられることが可能です。
「古家付き土地」として売却する場合のメリットとデメリット
メリット
◆土地の固定資産税の負担が少なくなる
住宅が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されますので、土地の固定資産税が更地の場合に比べ1/3または1/6に軽減されます。
土地がなかなか売れずに所有している期間も、固定資産税の負担が少なく済みます。
◆解体費用がかからないことでの費用軽減
家を解体し、更地にするには大きな費用がかかります。
家の構造や地域にもより解体費用は異なりますが、坪単価3万円～5万円程度が相場といわれます。
たとえば40坪の家ならば、解体費用が120万～200万円ほどかかってしまうことになります。
アスベストが確認された場合は更に高額になってしまいます。
古家付き土地として売るなら、解体費用はかかりません。
◆購入時に住宅ローンを利用可能
土地のみを購入した場合は住宅ローンの利用できませんが、「古家付き土地」の購入であれば住宅ローンの利用が可能です。
自己資金が少ない場合でも住宅ローンを利用しての購入が可能ですので、購入がしやすくなるでしょう。
借入期間が短くなるケースがたまにありますので注意してください。
◆契約不適合責任を免責に出来る
古家付き土地売却は、「土地のみ」の価格で売り出すことになります。
古家については契約不適合責任が免除されることが多く、契約に際しては「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することにより、古家の管理義務への不安は一掃できます。
住宅が建っている土地は「住宅用地の軽減措置特例」が適用されますので、土地の固定資産税が更地の場合に比べ1/3または1/6に軽減されます。
土地がなかなか売れずに所有している期間も、固定資産税の負担が少なく済みます。
◆解体費用がかからないことでの費用軽減
家を解体し、更地にするには大きな費用がかかります。
家の構造や地域にもより解体費用は異なりますが、坪単価3万円～5万円程度が相場といわれます。
たとえば40坪の家ならば、解体費用が120万～200万円ほどかかってしまうことになります。
アスベストが確認された場合は更に高額になってしまいます。
古家付き土地として売るなら、解体費用はかかりません。
◆購入時に住宅ローンを利用可能
土地のみを購入した場合は住宅ローンの利用できませんが、「古家付き土地」の購入であれば住宅ローンの利用が可能です。
自己資金が少ない場合でも住宅ローンを利用しての購入が可能ですので、購入がしやすくなるでしょう。
借入期間が短くなるケースがたまにありますので注意してください。
◆契約不適合責任を免責に出来る
古家付き土地売却は、「土地のみ」の価格で売り出すことになります。
古家については契約不適合責任が免除されることが多く、契約に際しては「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することにより、古家の管理義務への不安は一掃できます。
デメリット
◆売却できるまで空き家の管理が必要
使う予定のない空き家だからといって放置しておくわけにはいきません。
放置をすると家はどんどん劣化していきます。
売却できるまではこまめな空き家の維持管理が必要です。
定期的な風通しや清掃、流水や草刈りなど、空き家の維持管理には意外と手間と費用がかかります。
外部に管理を委託する事も可能ですが、年間30万円以上かかるようなケースもあります。
◆解体費用分の値引きを要求される可能性がある
住むことができない古家ならば、売主が解体しなくても、購入後に買主が解体することになるでしょう。
そのため、解体費用分の値引きを要求されるケースがあります。
予定していた売却価格よりも安くなってしまう可能性があります。
◆売却までに長期間となる可能性がある
新築を建てる家を探している人には、購入後に建物を解体する手間がある古家付き土地は敬遠されがちです。
建物が建っていることにより土地の状態を確認しにくいという、デメリットもあります。
使う予定のない空き家だからといって放置しておくわけにはいきません。
放置をすると家はどんどん劣化していきます。
売却できるまではこまめな空き家の維持管理が必要です。
定期的な風通しや清掃、流水や草刈りなど、空き家の維持管理には意外と手間と費用がかかります。
外部に管理を委託する事も可能ですが、年間30万円以上かかるようなケースもあります。
◆解体費用分の値引きを要求される可能性がある
住むことができない古家ならば、売主が解体しなくても、購入後に買主が解体することになるでしょう。
そのため、解体費用分の値引きを要求されるケースがあります。
予定していた売却価格よりも安くなってしまう可能性があります。
◆売却までに長期間となる可能性がある
新築を建てる家を探している人には、購入後に建物を解体する手間がある古家付き土地は敬遠されがちです。
建物が建っていることにより土地の状態を確認しにくいという、デメリットもあります。
「更地渡し」として売却する場合のメリットとデメリット
メリット
◆古家の維持管理費がかからない
先ほどもお話した通り、使う予定のない古家でも所有している限りは管理が必要です。
古家を解体すれば、維持管理にかかる手間や費用を削減することができます。
◆新築用の土地を探している人には売りやすい
更地なら土地の広さをイメージしやすくなります。
また、購入後にすぐ家を建てることも可能なので、土地のみを探している人には古家付きよりも売りやすくなるでしょう。
地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査なども行いやすい状態です。
先ほどもお話した通り、使う予定のない古家でも所有している限りは管理が必要です。
古家を解体すれば、維持管理にかかる手間や費用を削減することができます。
◆新築用の土地を探している人には売りやすい
更地なら土地の広さをイメージしやすくなります。
また、購入後にすぐ家を建てることも可能なので、土地のみを探している人には古家付きよりも売りやすくなるでしょう。
地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査なども行いやすい状態です。
デメリット
◆解体費用がかかる
更地にするに売主が建物を解体しなくてはならないため、解体費用が発生します。
解体費用は土地の価格に転嫁するのが一般的であるため、売却価格が解体費用分高くなってしまいます。
◆古家付き土地と比べて土地の固定資産税が高い
住宅を解体し更地になれば、「住宅用地の軽減措置特例」はなくなります。
土地の固定資産税が最大6倍にもなります。
せっかく更地にしても売れない状態が続くと、固定資産税の負担が大きくなってしまいます。
特に、中心地にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにあたる土地には注意してください。
更地にするに売主が建物を解体しなくてはならないため、解体費用が発生します。
解体費用は土地の価格に転嫁するのが一般的であるため、売却価格が解体費用分高くなってしまいます。
◆古家付き土地と比べて土地の固定資産税が高い
住宅を解体し更地になれば、「住宅用地の軽減措置特例」はなくなります。
土地の固定資産税が最大6倍にもなります。
せっかく更地にしても売れない状態が続くと、固定資産税の負担が大きくなってしまいます。
特に、中心地にある土地など、固定資産税評価額の高いエリアにあたる土地には注意してください。
まとめ
「古家付き土地」と「更地」のそれぞれのメリットとデメリットを解説いたしました。
例えば立地や、建物の状態が良かった場合は、古家付き土地のままでも売却しやすいでしょう。
しかし、立地や古家の状態を一般の方の目で判断するのは、なかなか難しいでしょう。
古家付き土地を売却する時は、自分で判断して先に解体するよりも、まずは不動産会社の担
当者に相談して、古家付き土地のまま売却するか、更地にしてから売却するかを決めることをおすすめします。
新潟市の不動産のご相談は、株式会社オルニスまでご連絡ください。
当社は地域密着で営業しているため、地域特有のネットワークを持っているのが特徴です。地域の事情に精通した経験豊富な専門スタッフが、スピーディーかつ丁寧に対応させていただきます。
また、当社では新築戸建て・中古戸建て、中古マンションの仲介・賃貸物件仲介・空き家管理・アパートオーナー様向け管理業務・リフォーム相談も行っております。
不動産の事なら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
例えば立地や、建物の状態が良かった場合は、古家付き土地のままでも売却しやすいでしょう。
しかし、立地や古家の状態を一般の方の目で判断するのは、なかなか難しいでしょう。
古家付き土地を売却する時は、自分で判断して先に解体するよりも、まずは不動産会社の担
当者に相談して、古家付き土地のまま売却するか、更地にしてから売却するかを決めることをおすすめします。
新潟市の不動産のご相談は、株式会社オルニスまでご連絡ください。
当社は地域密着で営業しているため、地域特有のネットワークを持っているのが特徴です。地域の事情に精通した経験豊富な専門スタッフが、スピーディーかつ丁寧に対応させていただきます。
また、当社では新築戸建て・中古戸建て、中古マンションの仲介・賃貸物件仲介・空き家管理・アパートオーナー様向け管理業務・リフォーム相談も行っております。
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