住宅購入の候補として、築年数の古いマンションを選ぶ人が増えています。
リノベーションが一般的になり、築年数マンションでも快適に暮らすことができるようになったこともあり、築年数にこだわらずない人が増えているようです。
但し、中古マンションは築年数が経過しているため購入の際には新築マンションとは違った面から検討することも必要になります。
今回は、これから築年数の古いマンションの購入を検討している方に役立つ情報をご紹介します。
築年数の古いマンションの魅力とは
東京の目黒、赤坂、辺りには築40年を超えるが古いマンションが存在し、常に人気となっているようです。
都心の一等地のマンションというだけで、資産価値はあるでしょう。
さて、実際に築年数の古いマンションにはどのようなメリット・デメリットが考えられるでしょうか。
都心の一等地のマンションというだけで、資産価値はあるでしょう。
さて、実際に築年数の古いマンションにはどのようなメリット・デメリットが考えられるでしょうか。
メリット
◇安い
築年数が古い物件の一番の魅力は、やはり安い点があげられます。
同じ地域であっても、相場よりも比較的安い価格で広いお部屋が手に入ります。
また、築年数の古いマンションであれば、高くて手が届かなかった憧れのエリアにも住むことができるかもしれません。
◇自分好みのリノベーションで快適に暮らせる
リノベーションを行うことにより、自分好みの住まいを手に入れる事が可能になります。
設備を入れ替えれば室内は新築同様に変更することが可能です。
◇立地が良いことが多い
築年数の古いマンションは、駅が近い・利便性が高いなど「立地が良い」と言われる場所に建っていることが少なくありません。
◇値崩れしづらい
マンションの価格は古いものほど、価格の下落線がなだらかになります。
底値に近くなっているような状態です。
購入後数年経過して売却した場合で、購入時と値段があまり変わらなかった、というケースもあります。
◇管理状態が確認できる
中古マンションでは、建物が既に建っていて人々が生活していますので、今現在の管理状態を確認することができます。
築年数が古い物件の一番の魅力は、やはり安い点があげられます。
同じ地域であっても、相場よりも比較的安い価格で広いお部屋が手に入ります。
また、築年数の古いマンションであれば、高くて手が届かなかった憧れのエリアにも住むことができるかもしれません。
◇自分好みのリノベーションで快適に暮らせる
リノベーションを行うことにより、自分好みの住まいを手に入れる事が可能になります。
設備を入れ替えれば室内は新築同様に変更することが可能です。
◇立地が良いことが多い
築年数の古いマンションは、駅が近い・利便性が高いなど「立地が良い」と言われる場所に建っていることが少なくありません。
◇値崩れしづらい
マンションの価格は古いものほど、価格の下落線がなだらかになります。
底値に近くなっているような状態です。
購入後数年経過して売却した場合で、購入時と値段があまり変わらなかった、というケースもあります。
◇管理状態が確認できる
中古マンションでは、建物が既に建っていて人々が生活していますので、今現在の管理状態を確認することができます。
デメリット
◇構造が古い
耐震の基準など、当時の法律に基づいて建てられています。
天井が低かったり、梁が出っ張っていたり、新築のマンションと比べたら異なる部分も多いです。
◇優遇税制が受けられないことが多い
住宅ローン減税などの優遇税制は、築年数で制限をされているものが多いので対象とならない可能性があります。
※適合証明書を取得することができる物件の場合は適用されるものがあります。
◇管理費・修繕積立金が高い
通常、マンションの管理費や修繕積立金は、築年数が古くなるほど高額になります。
◇共用部は個人では変更（リノベーション）できない
エントランスや共用廊下などの共用部分は個人で変更することができません。
古い建物だと入口のオートロックが無い、玄関ドアが古い、階段が多いといったことも想定されます。
耐震の基準など、当時の法律に基づいて建てられています。
天井が低かったり、梁が出っ張っていたり、新築のマンションと比べたら異なる部分も多いです。
◇優遇税制が受けられないことが多い
住宅ローン減税などの優遇税制は、築年数で制限をされているものが多いので対象とならない可能性があります。
※適合証明書を取得することができる物件の場合は適用されるものがあります。
◇管理費・修繕積立金が高い
通常、マンションの管理費や修繕積立金は、築年数が古くなるほど高額になります。
◇共用部は個人では変更（リノベーション）できない
エントランスや共用廊下などの共用部分は個人で変更することができません。
古い建物だと入口のオートロックが無い、玄関ドアが古い、階段が多いといったことも想定されます。
中古マンションを選ぶ際に重要な３つの書類
希望に沿うような物件が見つかり、購入の意思が固まったら契約までに次の３つの資料を確認してください。
◇重要事項調査報告書
「重要事項調査報告書」は、マンションの全体像が分かるような資料です。
管理会社が発行するものなので仲介業者に依頼をして、売主側から入手してください。
管理形態が管理会社への委託ではなく、「自主管理」の場合は、重要事項調査報告書の入手は難しいですが、できるだけ多くの情報を売主側から取得してください。
重要事項調査報告書には管理の仕方（管理の委託先もしくは自主管理なのか）や、修繕積立金の滞納者の存在（滞納額）、アスベスト使用調査の有無、耐震診断実施の有無、駐車場や駐輪場の使用状況まで記入されています。
管理会社が発行するものなので仲介業者に依頼をして、売主側から入手してください。
管理形態が管理会社への委託ではなく、「自主管理」の場合は、重要事項調査報告書の入手は難しいですが、できるだけ多くの情報を売主側から取得してください。
重要事項調査報告書には管理の仕方（管理の委託先もしくは自主管理なのか）や、修繕積立金の滞納者の存在（滞納額）、アスベスト使用調査の有無、耐震診断実施の有無、駐車場や駐輪場の使用状況まで記入されています。
◇長期修繕計画
「長期修繕計画」は、適切な維持管理をするためには必須です。
但し、築年数が古いマンションでは策定されていないこともあります。
修繕工事の中身を細かく見ていく必要はありません。
長期修繕計画は、いわば長期修繕「資金」計画ですので、修繕工事に必要な資金が適切に積み立てられているか、資金不足になる心配はないかを確認してください。
すでに資金不足になっている場合、もしくは近い将来資金が不足する場合は修繕積立金の大幅な値上げと一時金徴収の可能性もありますので覚悟が必要かもしれません。
但し、築年数が古いマンションでは策定されていないこともあります。
修繕工事の中身を細かく見ていく必要はありません。
長期修繕計画は、いわば長期修繕「資金」計画ですので、修繕工事に必要な資金が適切に積み立てられているか、資金不足になる心配はないかを確認してください。
すでに資金不足になっている場合、もしくは近い将来資金が不足する場合は修繕積立金の大幅な値上げと一時金徴収の可能性もありますので覚悟が必要かもしれません。
◇管理規約
「管理規約」には生活上の具体的な決まりごとや、組合運営について書かれています。
具体的にはペットの飼育、事務所利用の可否、理事会の任期や再任の可否などが記載されています。
また、リフォームについても禁止事項や、材料の指定なども定められています。
理想のデザインにリフォームすることも築古物件購入の魅力のひとつですが、実際にリフォームを行う際に規約で禁止事項に抵触して希望のリフォームが叶わないことがないように、必ず事前に確認してください。
具体的にはペットの飼育、事務所利用の可否、理事会の任期や再任の可否などが記載されています。
また、リフォームについても禁止事項や、材料の指定なども定められています。
理想のデザインにリフォームすることも築古物件購入の魅力のひとつですが、実際にリフォームを行う際に規約で禁止事項に抵触して希望のリフォームが叶わないことがないように、必ず事前に確認してください。
購入の際のチェックポイント
希望通りのリノベーションは可能か
購入後にリノベーションをすれば、理想の住まいに変更することが可能です。
ただし、構造上変更ができないケースや、マンションの管理規約によって禁止されている
リフォームの項目などもあります。
果たしてご希望のリフォームが可能か、必ず購入前に確認しましょう。
ただし、構造上変更ができないケースや、マンションの管理規約によって禁止されている
リフォームの項目などもあります。
果たしてご希望のリフォームが可能か、必ず購入前に確認しましょう。
管理がしっかりされているか
日々の管理によって、マンションの状態は大きく変わります。
共用の廊下や集合ポスト、駐輪場などは、管理状態がでやすい部分ですので、見学の際にチェックしておきましょう。
共用の廊下や集合ポスト、駐輪場などは、管理状態がでやすい部分ですので、見学の際にチェックしておきましょう。
修繕履歴や修繕計画があるか
マンションを維持・管理していく上で、修繕計画は非常に重要です。
これまでに「いつ」、「どの箇所を」修繕してきたのか、 今後の修繕についてしっかり計画されているのか、中古マンションを購入する際には必ず確認しましょう。
これまでに「いつ」、「どの箇所を」修繕してきたのか、 今後の修繕についてしっかり計画されているのか、中古マンションを購入する際には必ず確認しましょう。
耐震性
マンションの構造上の強さは、建築基準法によって定められています。
基準となるのが１９８１年の建築基準法の改正です。
改正後の基準で建てられた物件は「新耐震基準」、以前の基準で建てられた物件は「旧耐震基準」の物件となります。
なお、「旧耐震基準」で建てられた物件でも、「新耐震基準」と同程度の耐震性があると認められる物件は「適合証明書」を取ることができ、優遇税制なども受けることが可能です。
基準となるのが１９８１年の建築基準法の改正です。
改正後の基準で建てられた物件は「新耐震基準」、以前の基準で建てられた物件は「旧耐震基準」の物件となります。
なお、「旧耐震基準」で建てられた物件でも、「新耐震基準」と同程度の耐震性があると認められる物件は「適合証明書」を取ることができ、優遇税制なども受けることが可能です。
立地
築年数の古いマンションを購入される方は「立地」を最重視するケースも多くあります。
生活スタイルの変更により利便性を求めるケースが多い印象です。
築年数の古いマンションならば、立地の良いマンションを新築よりかなり安価で購入できる可能性があります。
また、後々の売却を考える場合は、「立地が良い」物件が優位になります。
生活スタイルの変更により利便性を求めるケースが多い印象です。
築年数の古いマンションならば、立地の良いマンションを新築よりかなり安価で購入できる可能性があります。
また、後々の売却を考える場合は、「立地が良い」物件が優位になります。
まとめ
マンション購入といえば、新築が中心で中古マンションはあまり注目されていませんでした。
しかし最近ではマンションに限らずリユースが注目されています。
リノベーションが一般的になり、新築価格の上昇といった市場の状況も後押しして、中古マンション市場も人気となっています。
中古マンションを「古い」というだけで選択肢から外すのはもったいない魅力もあります。
「憧れの街に住みたい」「リノベーションで理想の間取りにしたい」など古い物件を選ぶことで実現できることの方がご自身にとって優先順位が高い方にはおススメです。
マンション探しの際は、ご自身の優先順位を整理し、さまざまな物件を見て比較検討してみるのが良いと思います。
新潟市の不動産のご相談は、株式会社オルニスまでご連絡ください。
当社は地域密着で営業しているため、地域特有のネットワークを持っているのが特徴です。地域の事情に精通した経験豊富な専門スタッフが、スピーディーかつ丁寧に対応させていただきます。
また、当社では新築戸建て・中古戸建て、中古マンションの仲介・賃貸物件仲介・空き家管理・アパートオーナー様向け管理業務・リフォーム相談も行っております。
不動産の事なら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
しかし最近ではマンションに限らずリユースが注目されています。
リノベーションが一般的になり、新築価格の上昇といった市場の状況も後押しして、中古マンション市場も人気となっています。
中古マンションを「古い」というだけで選択肢から外すのはもったいない魅力もあります。
「憧れの街に住みたい」「リノベーションで理想の間取りにしたい」など古い物件を選ぶことで実現できることの方がご自身にとって優先順位が高い方にはおススメです。
マンション探しの際は、ご自身の優先順位を整理し、さまざまな物件を見て比較検討してみるのが良いと思います。
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