不動産取引における消費税について　消費税はどのような時に発生する？

消費税は、以下の4つの要件を全て満たした場合に課税対象となります。

・国内における取引
・対価を得て行われるも
・事業者が事業として行う
・資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供

以上のことから海外における取引は課税対象ではありません。

また、個人におけるプライベートで利用する居住用不動産の売買取引（事業者ではない個人が行う不動産の売買取引）や無償取引（寄付など）も、要件を満たさないことから、消費税の課税対象とはなりません。

国内における建物の売却や不動産会社への仲介手数料の支払いなどは、これらの要件を満たすことから消費税が課税される取引となります。

※事業者とは個人事業主や法人のことで、事業者の中でも消費税の納税義務がある「課税事業者」と、消費税の納税義務のない「免税事業者」に分かれます。

消費税が課税対象外とはなるケースもそれぞれ理由を見ていきましょう。

・土地の売却
・個人が建物を売却

土地の譲渡については売主が事業者であっても個人であっても消費税は非課税です。

「借地権」についても同じように、その権利の譲渡に消費税はかかりません。

※土地は使うことにより価値が低減するものではないため、消費という性質を持たないため消費税はかかりません。

事業者ではない個人（会社員など）が、自分で住むために所有していた建物を売却する場合にも、消費税はかかりません。

消費税の納税義務者となるのは、法人や個人事業主などの事業者のみです。

ここからは、居住用不動産に関する消費税の課税関係を見ていきます。

上記以外に不動産に関わる費用で消費税がかかる費用は以下のケースが考えられます。

・住宅ローン繰り上げ返済時の手数料
・ローンの借り換え手数料
・不動産売却時の司法書士への登記代行費用

前記の通り、不動産売却には土地には消費税がかかりません。

建物にのみに課税されます。

たとえば売却価格３,000万円〈内訳が土地1,000万円、建物2,000万円〉の場合の課税業者が納付する消費税額は以下のようになります。

消費税 = 建物価格2,000万円÷1.1×0.1 ≒ 181.8万円

土地と建物を同時に売買する場合、別々に金額を提示がなく合計金額だけが契約書に記載されているケースもあります。

そのような場合は、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに按分し、建物に対する消費税額を計算する事が可能です。

消費税の納税義務者となった場合、消費税の確定申告が必要です。

個人事業主であれば、翌年の3月31日までに確定申告書の提出と納税を済ます必要があります。

不動産に関する消費税で注意が最も必要なのは、賃貸用不動産を売却する場合です。

この場合、個人であっても売却額が1,000万円を超えれば2年後には消費税課税事業者となります。

また、賃貸用不動産の取得・売却を繰り返した場合は、消費税の課税事業者になっている可能性があります。

しっかり意識しておかないと、税務署から指摘されることにもなりかねないのでご注意ください。


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