市街化調整区域とは家は建てられない？農地にしかできない？建築の許可は？

市街化区域は、人口を増やしていく区域であり街を活性化するための区域です。

人々が住みやすくなるように、インフラの整備などが積極的に行われます。

市街化区域は細かく用途地域が定められていて、住宅環境を良くしたい地域、商業を発展させたい地域、工場を発展させたい地域などそれぞれ決めていきます。

駅前に商業ビルが集中していたり、工場があるところが集中していたりするのは、この地域の取り決めによるものです。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域（人口を増やしたくない区域）です。

人口を抑えていくことを目的としているため、人が住むための住宅や商業施設などを建築することが原則認められておらず、各自治体が土地の開発を抑え、農業や林業などを優先的に行っています。

ゆえに、下水道・ガス・電気・道路舗装のインフラが整っていない可能性があります。

市街化調整区域は、建物の建築や建て替えが制限されるため、土地の価格は安くなっています。

交通量なども比較的少なく静かな環境で、将来的にも高いビルなどが立ち並ぶことがありません。

なお、市街化調整区域には市街化区域のように細かなエリア設定はありません。

市街化区域と市街化調整区域の他には、非線引き区域という区域があります。

非線引き区域は、市街化区域にも市街化調整区域にもなっていない区域のことです。

郊外に設定されていることが多く、将来的にまちづくり計画を進めることが想定されるが、まだ方向性が決まっていない区域です。

非線引き区域には、人家や商品・田畑などが混在し、急激な市街化開発の可能性が低い場所が多いという特徴があります。

市街化調整区域で家を建てる方法として、開発許可が不要な建物を建てることです。

具体的には、「農林漁業を営む者の居住用建築物」は開発許可が不要です。

そのため、農家の人なら自宅を建てることができます。

市街化調整区域では、宅地利用が認められた土地なら一定の建物を建てることが可能です。

例えば既に建物が建っている土地であれば宅地利用が認められているので、「宅地以外の土地」を「宅地」に形質変更するための開発許可は不要です。

ただし宅地利用が認められている土地において建てられる建物は、都市計画法第34条に該当する建物「住宅兼用店舗」「分家住宅」「既存住宅の建て替え」に限定されます。


「住宅兼用店舗」とは、
自宅と店舗が一体となった建物のことです。

建築可能な店舗としては、日常生活のため必要な物品の販売、加工、若しくは修理その他の業務を自ら営む店舗に限定されています。


「分家住宅」とは、
農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅のことです。


「既存住宅の建て替え」とは、
既に住宅が建っている土地であれば、基本的に同規模・同用途の建物なら建て替えが可能です。

ただし、既に宅地利用が認められている土地は開発許可が不要ですが、市街化調整区域における建築許可は受けなければいけません。

市街化調整区域でも、都市計画法第34条11号に定められた立地基準を満たす土地であれば、家を建てられる可能性は高くなります。

以下の例が該当します。

・市街化区域に隣接している地域内の土地であること
・おおむね50戸以上の建築物が立ち並んでいる地域内の土地であること
・市街化調整区域に編入された際にすでに宅地であったこと。

開発業者が大規模に開発した分譲地は、既に開発業者が開発許可を取得していますので、購入した個人が住宅を建てることができます。

一定の要件はありますが、その要件の範囲内で住宅を建築することができます。

土地の地目には、宅地・田・畑・山林・雑種地など、様々な種類があります。

どの地目に該当するかが重要です。

・宅地の場合
市街化区域・市街化調整区域を指定される日よりも前に宅地になっているか。

指定される前から宅地であり続けているのであれば、建築許可が得られます。


・農地の場合
地目が農地の場合は、農業を営んでいる人でないと購入することが困難です。

農地以外の用途で利用できるように、農地転用の申請を行う必要があります。

農地転用が不可能な場合は、宅地として利用することができないので、住宅の建築もできません。

「線引き」とは、市街化区域と市街化調整区域に指定された日のことです。

建物が建てられた時期によって、建築許可に対する要件が変わります。

建物がある場合、市街化区域・市街化調整区域を指定される日よりも前の建築か、指定された後の建築なのか確認してください。

市街化調整区域内にも都道府県の条例で開発・建築が可能な区域が指定されている場合があります。

購入を検討している土地が、どのような区域指定をされているのか確認を行いましょう。

区域指定をされている土地であれば、利用度が高くなるので後に売却をする際にも有利になるケースがあります。

都市計画事業や土地区画整理事業などの開発地域の場合も建物を建築することが可能です。ただし、建築行為には許可が必要です。

市街化調整区域は居住を目的にしていないので、電気、ガス、水道などのライフラインが整っていない場合があります。

その場合は自己負担でライフラインを整える必要があります。

市街化調整区域は原則として家を建てることが認められていないため、住宅ローンの利用が難しく、銀行によっては融資の対象外にしているケースもあります。